甲級寫字樓的分布，既順應著城市中心化的現狀，也引領著城市多中心化的趨勢。據此，我們可以在一定程度上推導城市的發展脈絡，進而判斷哪些地段最有發展前景。

　　為什么要關注

　　甲級寫字樓的分布

　　甲級寫字樓，是城市高端產業的載體，甲級寫字樓集群區域就是城市的CBD，這類區域的財富密度極高。例如，廣州天河CBD約12平方公里的區域，生產總值高達3471.42億元，超過了半個海南??！這里擁有71棟億元樓（創稅額超過一億元）、17棟10億元樓宇，上海的陸家嘴有一棟樓的年納稅額突破100億元。

　　CBD因為其強有力的財富聚集與人才聚集，被稱為城市的超級地段。無論是薪資水平，還是房價水平，都代表著該城市的天花板。如果我們知道一座城市甲級寫字樓的分布圖，大致就可以推斷出城市的超級地段在哪里，以及有幾個超級地段。

　　如何識別城市的「超級地段」

　　以下是根據仲量聯行發布的2022《中國辦公樓租賃指南》和《中國40城辦公樓市場指數》等研究報告（不含中國臺北），分析出的國內主要城市的甲級寫字樓分布情況。

　　香港

　　市中心穩定，無轉移可能

　　中國香港的甲級寫字樓高度集中在維港兩岸，尤其是中環、灣仔/銅鑼灣區域，其次是中環對岸的尖沙咀。另外，港島東、九龍東也聚集了一些寫字樓，可以視為城市副中心。

　　香港與內地城市不同，它的市中心非常穩定，不像北上廣深那樣容易轉移，也不太可能多中心發展，所以香港核心區的寫字樓非常稀缺，投資價值很大，這也導致其價格、租金遠遠超過北上廣深的CBD。

　　上海

　　多中心布局，浦西不輸浦東

　　上海高檔寫字樓最強勢的集群區域當屬陸家嘴。2021年，上海陸家嘴GDP超過5000億元，擁有億元樓110幢、超10億元樓32幢，超20億元樓20幢，超60億元樓4幢，其中1幢（上海國金中心）突破百億元稅收，成為全國第一“納稅樓王”。但從整個城市的分布來看，浦西占據了絕大部分份額。

　　除了陸家嘴，人民廣場、新天地、南京西路、虹橋、竹園等板塊的高檔寫字樓也十分集中，從色塊濃度（寫字樓密集度）上不輸陸家嘴。這說明，上海的高端產業與超級地段，均已呈現出多中心布局的態勢。

　　北京

　　產業格局北強南弱

　　北京高檔寫字樓最醒目的集群區域當屬朝陽CBD（國貿大廈周邊），其次是望京、中關村兩大板塊。如果從租金水平和產業高度來看，金融街才是北京第一商務區，這里匯聚了一行兩會以及全國最頂級的金融總部企業。從整個城市的分布來看，北京的高檔寫字樓大部分集中在東部的朝陽區，西部區域只有中關村有一塊，南城區域就更少了，仍然延續著北強南弱的格局，但南部的麗澤商務區也開始初露頭角了。

　　廣州

　　一江兩岸是永恒的靈魂

　　廣州高檔寫字樓最強勢集群區當屬天河CBD，包括珠江新城、天河北與金融城三大板塊，其次是越秀區，高檔寫字樓的體量和密度也不容小覷。

　　新興的琶洲、魚珠、萬博、白鵝潭也清晰可見。從整個城市的分布來看，廣州的高檔寫字樓大部分集中在珠江兩岸，“沿江布局”的邏輯非常明顯。珠江不僅是廣州的母親河，更是廣州的產業帶與金飯碗。一江兩岸，是廣州永恒的靈魂。

　　深圳

　　從深南大道轉變為珠江口

　　深圳高檔寫字樓最強勢的集群區是南山科技園-后海板塊，但從體量來看，前海-寶中板塊更大。緊隨科技園、前海的商務區，是福田CBD、車公廟、華強北、蔡屋圍、深圳灣超總、北站、留仙洞。如果說廣州寫字樓的分布邏輯是“沿江”，那么深圳的分布邏輯就是沿深南大道。深圳市內沒有大河穿越，深南大道在一定程度上扮演著城市中軸的功能。除了深南大道，前海、寶中、留仙洞、北站等新興商務區大多分布在五號線沿線，這說明深圳的空間邏輯也在發生變化，高端資源的分布將從“沿深南大道”轉變為“沿地鐵”。另外，隨著深圳灣的如日中天，以及前海的擴容，深圳高端產業正顯著地向珠江口方向聚集。由此，珠江口也將取代深南大道，成為深圳的靈魂。

　　其他重點城市

　　西安辦公樓的分布情況↓

　　成都辦公樓的分布情況↓

　　重慶辦公樓的分布情況↓

　　杭州辦公樓的分布情況↓

　　以上分布圖均來自2022《中國辦公樓租賃指南》

　　以上這些分布圖，實際上可以視為一座城市高端產業的分布情況，高端產業帶來了高端人才與強大的購買力。因此，以上分布圖中的那些紅色區塊，也可以視為一座城市的超級地段，企業參考這些條件去選址，可以最大化享受到產業的賦能。